電台訪問

順豐房託（2191）是專注物流倉儲物業投資的房地產投資信託（REIT），有母公司順豐集團的支持，集團上市兩年以來的出租率穩定。不過上市之初定下的總資產增長目標就因為疫情因素而推遲。順豐房地產投資信託基金執行董事及行政總裁翟廸強在接受新城財經台《企業藍圖》上市公司專訪的時候表示，順豐房託目前的物業組合接近60%的倉儲面積分布在大灣區，未來將會繼續在大灣區以及中南部成渝地區尋找合適併購機會。至於集團上市時訂立的資產翻倍至120億元的目標，翟廸強表示會繼續推進。

物流倉儲行業受惠電商發展，疫情期間亦因為需求旺盛，而帶來穩定的租金回報。順豐房託在2022年全年收入達到4.215億元，按年升16.8%；物業淨收入達到3.44億元，按年升19.3%。至於可分派收入就達到2.22億元，按年增長1%。

雖然外圍經濟仍面對前所未有挑戰，包括供應鏈中斷、地緣政治局勢緊張、通脹加劇等因素，內地經濟大部分時間都低迷不振，但電商發展依然蓬勃。2022年的實物商品網上零售額同比增長6.2%，佔消費品零售總額的27.2%，市場滲透率亦隨之上升。線上購物推動包裹貨運需求上升及物流業持續發展，繼而轉化為對現代物流物業的需求。

翟廸強表示，相對於住宅、酒店以及商場，物流地產項目在疫情當中表現穩定，無論出租率還是租金都比較穩定。今年以來，內地經濟逐步復甦，雖然進度緩慢，但今年第一季整體經濟保持正增長，母公司順豐集團的業務需求持續增長，因此倉儲使用率亦持續上升。

順豐房託出租率高企

順豐房託目前主要有四個物業，包括香港青衣、廣東佛山、安徽蕪湖以及湖南長沙物業，去年底佛山物業的出租率達到100%，而其他物業亦接近完全出租的情況，整體投資組合出租率從2021年的95.8%提高至達至2022年底的98.2%。

目前四個物業都有各自的定位及客戶，佛山物業是一項為順豐控股股份集團「量身訂造」且近乎全部已向其出租的物業，而其他三項物業為多租戶物業且大部分由順豐控股股份集團租用。

翟廸強補充，公司目前四個倉儲的用途定位各不一樣，整體可以分成三個類別。第一類，面積大的倉儲，如佛山就是支持順豐集團的速運業務；第二類是一般的倉庫輸送鏈業務，近年順豐發展最快的就是這一個分支業務，因為順豐承包了大型企業集團的物流需求，包括原材料的儲存到運輸，到成本或半成品的運輸，甚至到終端消費者的手上，基本都做到一條龍服務。而第三類倉儲就是生鮮食品的冷倉運送。

翟廸強更指出，未來市場上對標準倉的需求還是很大的，而公司旗下的倉儲需求亦順應行業需求，因此出租率保持較高水平。

大灣區及成渝地區發展潛力大

順豐房託在2021年5月上市，上市的目標是爭取在兩年內將資產的規模翻倍，即從上市約60億元的規模增長至120億元的規模。不過，集團僅僅是在2022年6月完成收購長沙物業。

順豐房託2021年上市的時候希望可以在2年內將資產翻倍，從上市之初的60億元增長至120億元的目標，如今卻未能實現，翟廸強解釋，疫情以及外圍因素確實對公司發展帶來一定衝擊，但公司目標沒有改變。

翟廸強補充，順豐房託將會重點留意華南地區以及西南地區。從投資的角度看，房地產信託要選擇一些優質的物業，出租率比較高、收入比較穩定的資產。目前大灣區的交通完善，物流發展潛力比較高，出租率和租金回報亦很好；加上順豐集團在大灣區發跡，對大灣區有較深認識，因此未來會有更多的佈局。

此外，從租金回報的角度講，翟廸強認為西南地區都值得留意，成渝地區經濟增長快，經濟規模大，未來發展更具潛力，因此相對的物業投資回報亦較高。

派息比率100%暫無意調整

美國聯儲局去年加息七次，今年至今持續加息，令到聯邦基金利率達到5%至5.25%的區間。面對美國息率走勢的變化，對息率敏感的房地產信託而言，財務管理方面甚具挑戰。

為了應對加息環境對財務帶來的壓力，順豐房託於2022年2月訂立利率掉期合約以對沖9億港元，相等於公司去年度末，尚未償還的港元定期貸款約41.7%，藉此減低利率波動的影響。

翟廸強表示，順豐房託其餘不足60%的貸款和銀行商討做了浮息安排，儘管今年美國繼續加息的機會不高，但集團還是維持40%左右的定息安排。

儘管加息對財務有一定壓力，但翟廸強指出，在一眾房地產信託裡面，順豐房託去年保持收入以及派息不減，目前派息比例達到100%，亦暫時沒有必要需要調整。

順豐房託2022年下半年宣派每基金單位14.07港仙，即2022年度每基金單位分派總額為27.74港仙，派息比率為100%。

要了解順豐房託的發展情況，歡迎收聽本期企業藍圖。

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【關於 #企業藍圖】

《企業藍圖》為新城財經台《104投資總部》環節，節目逢星期日晚上11:30-12:00播出。《企業藍圖》主要訪問上市公司管理層，透過訪問深入不同行業的發展趨勢，了解公司的財務狀況、盈利模式、營銷策略以及未來發展部署。除了上市公司外，節目亦會訪問初創企業以及在各領域有傑出表現的公司。