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移居。宜居

英國買樓按揭要點做?移居英國購置獨立屋享天倫之樂

香港地少人多,先不要說買獨立屋,就是想要一個面積大一點的居所亦耗費不少,而且居住條件未必理想。近年不少人選擇宜居英國,希望有一個更廣闊的空間,英國獨立屋正正可以滿足所需所求,而且還可以帶同父母子女移居,三代同堂,而最重要的就是價錢並不昂貴。因此當市場出現交通方便、教育完善、又有永久業權、治安好的獨立屋住宅區就會很搶手,例如位於「英國後花園」的肯特郡(Kent)的Foal Hurst Green項目第一期的獨立屋,由於投資自住兩相宜,性價比高,推出市場不久就火速售罄。

交通便利校網優勢為肯特郡帶來投資優勢

移居英國可以選擇的不僅僅只有倫敦。作為初到英國的新人,建議可選擇距離倫敦不遠的城市,作為一家人的落腳點。位於英國東南邊的肯特郡(Kent)距離倫敦市中心大約一小時火車程,是英國人的度假勝地,因此被稱為「英國後花園」,這裡也是英國非常有名的溫泉小鎮,吸引著英國皇室,貴族以及名人前來度假。

首先,肯特郡最出名的是其優秀校網,市內擁有不少優質的私立及公立名校,吸引年輕家庭移居,肯特郡的Royal Tunbridge樓價過去10年平均每年有大約5%升幅。由於這區擁有極優秀校網,而租盤供應極少,三至五房的獨立屋租盤可謂供不應求,而穩定租金回報大約4%左右。這區主要租客為年輕家庭,一般租期有機會較長,亦相對穩定。

以獨立屋為賣點的Foal Hurst Green所處的地段更加可以說是精英搖籃,該區有全郡最優秀的私立學校Tonbridge School及Sevenoaks School,同時坐擁5間Grammar School文法中學,附近14間公立中小學亦全部被Ofsted評為Good或Outstanding。無論家長打算讓子女入讀寄宿學校,文法中學還是直接報讀公立學校,都可享有極佳的教育資源。

其次,Foal Hurst Green所處的位置是肯特郡的Paddock Wood,距離出名的皇家中產住宅區Royal Tunbridge約15分鐘車程。Royal Tunbridge Wells市中心不但有全英最受歡迎、以特色的咖啡館、餐廳、獨立商店而聞名的High Street – The Pantiles,市內更加有Royal Victoria Place商場,購物,睇戲,Fine dining應有盡有。

Paddock Wood本身社區配套亦相當完善,食肆,超市,銀行,健身中心,甚至獸醫等一應俱全,而由Paddock Wood搭火車,只需要38分鐘車程就直達倫敦。

***想了解更多關於Foal Hurst Green的情況,點擊 https://bit.ly/3s55wUO

獨立屋做按揭不麻煩

肯特郡的獨立屋有價有市,Foal Hurst Green今年4月初推出的第一期已經售罄,買獨立屋的好處是可以享有永久業權,可以免卻地租的開支,亦無需支付物業管理費,惟要繳交屋苑管理費,一般每年只需幾百元英鎊。同時對於房屋改動的自由度較大。而且一般獨立屋都會包括私家花園及車房,空間較為寬敞。在購買

在銀行按揭方面,香港亦可以做得到。於香港承造英國物業按揭,基本上都是借英鎊還英鎊,部份銀行包括匯豐,中銀,東亞等的英國分行都有提供按揭服務。若買家選擇使用按揭中介,則可以向其他英國本行銀行或借貸機構申請按揭,選擇較多。

申請英國銀行按揭的時候,最好在過去半年有固定收入,英國大部份按揭都是以收入進行審批,一般銀行很少以資產作為審核標準,所以有意申請按揭又移民英國的買家記得要先完成按揭審批才離職。否則到埗英國後,未有6個月糧單就較難申請按揭。

此外,英國申請按揭都有基本限制,例如業權起碼有100年或以上會較容易申請按揭,單位面積最少有35平方米(約376呎),而大部份銀行的最低貸款額為10萬英鎊,所以樓價太便宜、單位太小、業權太短等都需要小心。

至於按揭息率方面,現時海外買家做出租按揭 (buy to let mortgage),利率一般維持於3%左右,當然亦要視乎按揭類型及借貸成數而定。一般情況下,如果借貸額達樓價七成或以上,利率有機會較一般水平高。

由於目前英國印花稅英國的印花稅假期吸引不少本地及海外買家入市,現時按揭申請時間較長,所以建議買家於收樓前最少三至六個月就要開始申請。申請時除了個人身分證明文件及所購買的物業資料外,一般需要繳交受雇證明、月結單、糧單等入息證明。如果買家為自僱人士,則有機會需要提供過去三年的公司報表等資料。

申請按揭時候要注意,若買家入息未能符合銀行的壓力測試,或者買家未能提供穩定的收入證明,就會導致未能申請按揭。而每家銀行對借貸人有不同限制,建議買家及早申請,否則就要嘗試英國本地銀行或其他借貸機構。

英國物業稅費有哪些?

首先,在英國買樓的印花稅趕不同稅階等級計算,一般情況下,英國樓價首125,000英鎊的稅率為0,而125,000至250,000英鎊的稅率為2%,250,000-925000英鎊的稅率為5%。如果賺買的物業是買家於全球的第二個物業,就要多付3%額外印花稅。而如果買家非英國居民,就要多付2%海外買家印花稅。

其次, 作為海外業主買樓出租,一般有三項固定使費,包括物業管理費Service charge ,地租ground rent 及租務管理費 Letting fees,一般來說有機會佔租金收入的15-20%。

另外,英國的稅務年度由每年的4月6日起至下年的4月5日,如果買家屬於香港稅務居民,只需就英國所收的租金報入息稅(Income tax),每年淨收入首37,700英鎊需要繳交20%稅,37,700至150,000英鎊需要繳交40%稅,而所有出租開支包括英國物業管理費、地租及租務管理費等都可以扣稅,而按揭利息亦可扣稅。

海外買家留意收英國樓後最好申請為「非居民業主」 Non Resident Landlord,每年自行報稅,否則租務公司會自動扣起租金的20%作預繳稅。

如果想了解更多關於英國置業的問題或樓盤資訊,歡迎查詢利安環球的專家。