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港人業主如何將內地物業傳承下去?

記得筆者初到內地工作和生活的時候,人生路不熟,每當遇到法律問題時,更是深感無助。以前筆者在國內置業時,曾經請香港的相熟律師幫忙做按揭,但由於內地的法律與香港不同,政策亦時有變更,當時律師告訴我,不敢保證所提供的資訊最新、最準確。中港兩地的法律制度不同,香港律師對國內法律也不一定了解,當港人向香港律師查詢,或拜託執行一些內地法律相關事務時,往往未必能得到適切的幫助。此時,一個熟悉中港兩地情況和法律的律師,對經常遊走兩地的港人來說尤其重要。有見及此,筆者請來了我的好友,對中港兩地相當熟悉的中國委託公證人陳律師,為大家解答一些常見的法律疑難。

不少較年長的港人業主,因為對內地法律不甚了解,對於所持有的內地物業有很多法律考慮;現時持有的內地物業將來如何傳承下去,百年歸老後內地物業繼承的手續程序⋯⋯這些都是較年長的港人業主相當關注的議題。今時今日的中國,確實比以前進步了很多,不但政府的透明度高,港人在內地置業也比以前方便得多。記得在20多年前,筆者到內地置業,不但需走遍各個部門辦理買賣手續,付房款時更要用旅行袋裝著大量現金,前往銀行與業主交收並在現場點鈔;但時至今日,只要一卡在手,房款就已經搞定了。

內地物業的傳承有三種方式:賣出、贈與和立平安紙。「賣出」顧名思義就是將物業出售;「贈與」則是指將物業送給自己的近親屬。「近親屬」包括配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姊妹,而在「贈與」的情況下,新舊業主均無須為物業繳交增值稅、個人所得稅和土地增值稅,就是沒有所謂的「贈與稅」。除了減半徵收的印花稅(物業價值的0.05%)和3%契稅,業主只須繳交登記費、公證費等辦理手續的費用,便可完成「贈與」程序。不過,若接受饋贈物業的新業主日後將物業出售,則須為物業繳納樓價的20%作為個人所得稅。

至於「平安紙」,等於香港所指的「遺囑」;業主訂立平安紙後,將來百年歸老,物業就會按逝者生前的意願,由指定受益人繼承。香港永久性居民可以在香港立下遺囑,由遺囑執行人於遺囑訂立人去世後,將遺囑交給高等法院。高等法院在認證遺囑後,會發出一張證書證明遺囑在內地具備法律效用,並將內地不動產之繼承按照遺囑內容執行,由遺囑指定繼承人進行繼承。《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》中列明,即使非中國內地居民,只要遺囑訂立人立遺囑或死亡時,遺囑符合經常居住地的法律,遺囑均為成立。簡單來說,香港居民若生前常居香港,其在香港立下的遺囑,只要受香港法律承認為成立且有效,則在內地同樣具備法律效力。