房產稅政策：徵稅真相大拆解（下）

房產稅政策是政府為維護國家房地產市場的穩定，防止「炒樓」情況泛濫而制訂的；家庭首套住房，家庭人均居住面積不足60平方米，業主均無須為其物業繳付房產稅。先前的文章為大家講解了房產稅政策的歷史、演變，制訂的目的，以及政策內容，這次筆者將以舉例形式，更具體地向大家說明房產稅的計算方法。

假設筆者一家四口，早前在上海購置了一套80平方米的住宅，現再新購一套110平方米的住房，兩個單位的面積總和為190平方米；由於人均居住面積仍不到60平方米，我們並不須要為是次新購住房繳交房產稅。另一個例子，如果我們一家四口，已擁有一套180平方米的住房，現再新購一套110平方米的住宅，由於兩套物業的面積總和為290平方米，超出了每人60平方米的居住面積限制，我們則須為這次置業繳交房產稅。

假設新購物業位於珠海斗門，其價錢為每平方米15000元，而超出免稅限制的面積為50平方米，超出面積的總價為兩者相乘後的金額，即750000元。總價「打7折」後，金額為525000元，再乘以0.6%的稅率，得出的3150元，便是我們每年須繳交的房產稅金額。四個人擁有180平方米的居住面積，本已是「豪宅級」的享受，此時再度置業，動機或多或少也涉及投資，要為物業繳交稅款，筆者認為也是合情合理。

那麼，如果家庭購置的第一套物業，面積超過了人均居住面積60平方米的免稅限制，業主又是否須要為物業繳稅呢？由於家庭首套物業，都是作自住用途，而政策內容亦列明只會向家庭第二套或以後，且超出免稅面積限制的住房徵稅，因此即使首套物業的面積超出免稅限制，業主亦無須為物業繳交房產稅。

本次新房產稅政策，尚未有準確的徵收方向，現時也只能根據市場狀況參考上海的徵收方式。住宅、非住宅都是這次政策的徵收目標，因此住宅和公寓都會被列入徵收範圍。本次新房產稅政策，現在仍處卡試點階段，目前下一步試點城市，可能包括深圳、海南和浙江，試點時間為期5年。不過，若想要大範圍推動政策，至少還需要10年時間，所以最新公佈的房產稅政策，相信暫時不會對樓市造成重大影響。

筆者認為內地的房產稅政策，稅款一點也不高，若與香港的「差餉」作比較，價錢甚至相差很遠。在香港，一套500萬的物業，假設市場租金為2萬元，業主每個季度須繳交3000元差餉，即每年12000元。可是在內地，一套總價500萬，單價2萬元的物業，若物業超出免稅限制的面積為50平方米，每年須繳交的房產稅金額也只是4200元，足足比差餉便宜接近三分之二！盼望透過以上的例子，能讓大家更具體和清晰地了解內地的房產稅政策，也釋除大眾對內地置業的疑慮。

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